O QUE É DISTRATO IMOBILIÁRIO
A aquisição de um bem imóvel, seja ele um apartamento na planta, um já construído, diretamente com a construtora ou com um particular (pessoa física), sempre necessita de um contrato com obrigações e direitos para ambas as partes.
Quando por algum motivo uma dessas partes não deseja mais esse negócio, o contrato tem que ser desfeito, surgindo a figura do distrato imobiliário.
Por meio do distrato, pode-se pôr fim ao negócio e encerrar as obrigações dele decorrentes para que não seja o comprador prejudicado com cobranças de condomínio, IPTU e demais obrigações do imóvel.
Nesse sentido, é fundamental que quando se queira por fim a uma compra e venda de imóvel antes de sua conclusão, seja consultado um advogado especialista, para que os danos sejam os mínimos possíveis.
DOS MOTIVOS PARA O DISTRATO
Os motivos para o distrato podem ser os mais diversos possíveis. Pode ocorrer por culpa do comprador, por culpa do vendedor e até de terceiros.
É preciso esquecer a crença de que os negócios são irretratáveis e que contrato não podem ser desfeitos. Isso é um mito erroneamente propagado por diversos construtores e vendedores que não querem ter seus negócios desfeitos.
Negócios podem ser defeitos em diversas circunstâncias e não pode a parte que não deseja mais esse negócio estar presa a um contrato que só lhe traz prejuízos.
- Das perdas decorrentes do distrato
A rescisão do contrato de compra e venda pode ser de comum acordo entre as partes (bilateral), ou apenas por uma das partes, (unilateral). E, considerando quem desiste do negócio, e também o motivo de tal desistência, ocorrerão penalidades.
- Da evolução até a lei do distrato
A lei do distrato, é a 13.786/2018, e veio para regulamentar essa questão que durante anos foi tão polêmica.
Apenas para uma breve contextualização histórica, antes da lei do distrato, se entendeu por muito tempo que os negócios seriam irretratáveis e o que era seguido eram as previsões da Lei de Incorporações Imobiliárias, a Lei 4.591/64.
Como se observa é uma legislação muito antiga, que muitos construtores se baseiam ainda, porque não dá ao comprador o direito do arrependimento.
Todavia, com o advento da Lei 8.078/1990, o Código de Defesa do Consumidor, esse panorama mudou.
Passou-se a permitir que os contratos de compra e venda de imóveis fossem desfeitos sem que o comprador perdesse tudo que investiu.
Durante muitos anos Tribunais decidiram em favor dos compradores, garantindo que recebessem de 100 até 70% do que pagaram dependendo do caso.
Como essa foi uma questão que sempre gerou grande debate, acabou por fim uniformizada pela Lei 13.786/2018.
O DISTRATO HOJE NA PRÁTICA
Após tantas mudanças é seguro dizer que a Lei do Distrato conseguiu uniformizar a questão, dividindo o distrato em 03 possíveis situações mais corriqueiras:
- Distrato por culpa do vendedor – Ocorre quando o vendedor, seja ele um particular ou uma construtora decide desfazer o negócio, ou ainda não cumpre com o prazo da entrega do bem. Quando isso acontece, faculta ao comprador desistir do negócio, quando poderá receber de volta 100% dos valores pagos;
- Distrato por culpa do Comprador em contrato sem patrimônio de afetação – Quando o comprador desiste da compra, seja por motivos pessoais, falta de dinheiro ou qualquer outra questão, é preciso atentar para o que prevê o artigo 67 – A da Lei 13.786/2018.
Esse artigo dispõe:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
I – a integralidade da comissão de corretagem;
II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.
É muito importante esclarecer sobre o artigo acima, que todo o contrato de compra e venda de imóvel deve conter de forma clara qual o percentual do valor pago que o comprador vai perder caso desista do negócio, e que esse percentual deverá ser no máximo de 25%.
E, que o comprador também perderá a taxa de corretagem paga.
DOS CONTRATOS SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E SUAS DIFERENÇAS
Aqui temos um ponto de suma importância onde devemos abrir um parêntese para alertar os consumidores.
Caso o contrato seja pelo regime do patrimônio de afetação, os percentuais de retenção serão diferentes, passando para 50%.
Primeiramente é preciso explicar que o patrimônio de afetação é a segregação de parte dos bens da empresa, com o intuito de garantir a conclusão da obra.
Nesses casos é preciso ter atenção porque se o imóvel objeto do contrato estiver sob o regime do patrimônio de afetação estará sujeito às regras do artigo 67-A; § 5.º:
“Art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindose, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.
É preciso que o consumidor, quando for assinar um contrato, tenha certeza qual o regime que o bem se sujeita, porque se for o regime de patrimônio de afetação, a desistência do negócio irá ocasionar a perde de 50% dos valores investidos.
DO DANO MORAL NO DISTRATO
O dano moral em ações de distrato é possível, mas precisa ser provado. É preciso deixar claro que nem todas as situações de distrato ensejarão danos morais.
É fundamental que a conduta do construtor e sua eventual omissão ou culpa seja pelo atraso da obra ou pelo desfazimento do negócio tem que ter uma relação direta capaz de ter causado danos ao comprador.
O descumprimento puro e simples do contrato não é o bastante para ensejar o dano moral.
Por outro lado, nos casos de atraso na obra, que logicamente atrasam a entrega do imóvel, o dano moral se mostra mais frequente.
Como exemplos clássicos de tais situações podemos ilustrar o casal que programa a compra de um bem e sua entrega para que quando se casem ou seu filho nasça.
Se o imóvel não é entregue no prazo e se frusta essas expectativas, há dano moral.
DO PRAZO DE CARÊNCIA DA CONSTRUTORA
Quando se assina um contrato de compra e venda a construtora estipula um prazo para a entrega do bem.
Caso esse prazo não seja cumprido, há o descumprimento do contrato pela construtora, que poderá ensejar o distrato onde o comprador pode pedir todo seu dinheiro de volta.
Todavia, é preciso saber que a construtora tem por lei um prazo de carência de 180 dias. Ou seja, se no contrato o prazo de entrega do imóvel for janeiro de 2022, terá a construtora 180 dias após essa data para entregar o imóvel. O atraso só se configura após o esgotamento dessa carência.
DISTRATO NO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL
Quando falamos em distrato imobiliário temos que ter em mente que a ação pode ser proposta na justiça comum ou nos juizados especiais cíveis, popularmente chamados de “pequenas causas”.
Contudo é preciso ter muita atenção quando se opta pelos juizados especiais que não se mostram os mais adequados para esse tipo de demanda.
Quando falamos de distrato, normalmente os valores envolvidos são superiores a 40 salários-mínimos, que são o teto dos juizados especiais, conforme o artigo 3.º, I da Lei 9.099/95:
I – as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo;
Dessa forma, e o consumidor pretende demandar no Juizado, é preciso que o valor que ele investiu e pretende receber de volta seja inferior a 40 salários-mínimos nacionais.
E, embora a opção pelos juizados seja possível, não é a mais recomendada para esse tipo de demanda, porque nos juizados não cabe prova pericial, ou qualquer prova complexa que é sempre útil nesse tipo de ação.
POR QUE FAZER O DISTRATO
As pessoas tendem a fugir de questões judiciais devido a demora do judiciário ou simplesmente porque acreditam que se não querem mais o imóvel basta parar de pagar que tudo se resolve.
Não é bem assim. Quando um contrato imobiliário é feito, o comprador assume obrigações com a entrada, parcelas intermediarias e financiamento.
As obrigações decorrentes desse contrato e até o financiamento que pode ser assumido com a construtora ou um banco devem ser encerrados de forma própria para que o comprador não fique com uma dívida.
A entrega do imóvel para a construtora por si só não resolve a situação. É preciso realizar o distrato, que caso não ocorra de forma extrajudicial, com um acordo com o vendedor, terá que ocorrer de forma judicial, por meio de um processo.